La posibilidad de otorgar créditos y de realizar depósitos en la flamante Unidad de Vivienda (UVI) implementada por el Banco Central genera grandes expectativas en el sector inmobiliario y desarrollista. Es una medida muy positiva, solicitada hace tiempo. Sin embargo, hay cautela hasta que se conozcan detalles de los préstamos y de la marcha del indicador de inflación.
Según el Banco Central, el índice de precios al consumidor tiene una altísima correlación con el costo de la construcción, pero sufre menor volatilidad.
La modalidad fue presentada como un instrumento de ahorro protegido de la inflación, similar al ahorro "en ladrillos" pero que será accesible a todas las familias independientemente de su poder adquisitivo.
Los oferentes de inmuebles para la venta están hoy en un nivel muy bajo de actividad. Es el resultado de una demanda que se vio reducida, en los últimos años, prácticamente a inversores, de diversos tamaños.
Los usuarios finales, aquellas familias necesitadas de vivienda, estaban imposibilitados de acceder por la falta de financiamiento. Y eso es lo que se espera revertir con el anuncio del Banco Central para ofrecer créditos hipotecarios en unidades que se ajustan por inflación.
La apuesta radica en la importante disminución de la cuota inicial de los préstamos, lo que permitiría que más familias puedan cumplir con los requisitos de ingresos necesarios para pagar.
También se pondera el hecho de que haya dinero disponible para financiar productos inmobiliarios y en el corto plazo esto impactará en los productos disponibles, pero, a medida que la demanda crezca, la oferta también lo hará. Hay muchos desarrollistas con productos listos para salir y proyectos para iniciar.
¿Qué son las UVI?
Las unidades de vivienda (UVI) se ajustarán en forma diaria por el Coeficiente de estabilización de referencia (CER). Esta variable se mueve en función al índice de precios al consumidor.
Al 31 de marzo de 2016, una UVI valía $14,053. Equivale a una milésima parte del costo promedio del metro cuadrado de construcción basado en las cifras conocidas para inmuebles de diverso tipo en las ciudades de Buenos Aires, Córdoba, Rosario, Salta y el Litoral.
La nueva modalidad
La nueva modalidad de ahorro consistirá en depósitos por plazos mínimos de 180 días.
Podrá haber depósitos precancelables de plazos más largos, con la precancelación ocurriendo una vez transcurridos 180 días.
La habilitación del mercado de crédito en UVI tiene el potencial de multiplicar el acceso a créditos hipotecarios.
"Un inmueble que hoy cuesta unos 750 mil pesos y paga algo más de 3.000 de alquiler, se podría comprar con una cuota de unos 5.000 pesos por mes".
Al estar denominados en UVI, la tasa de interés de estos créditos pasa a ser una tasa real. Así, las cuotas de un crédito hipotecario bajo esta nueva modalidad son asimilables a un alquiler tradicional, el cual típicamente se ubica en aproximadamente un porcentaje fijo del valor de la propiedad y se va adecuando con el nivel de precios de la economía.
Bajo la nueva modalidad, el capital residual se va actualizando con el nivel general de precios, de manera que la cuota del crédito en pesos crece a lo largo del tiempo, pero mantiene su valor real constante, es decir, en UVI. Una gran ventaja de esta modalidad es que hace posible cuotas sensiblemente más accesibles que las de un crédito tradicional, especialmente al principio.
Lo bueno es que, con las líneas de crédito anteriores, una cuota era un 250 o 300 por ciento más que el valor del alquiler; con este nuevo sistema sería un 60% superior.
De esta manera, un inmueble que hoy cuesta unos 750 mil pesos y paga algo más de 3.000 pesos de alquiler, se podría comprar con una cuota de unos 5.000 pesos por mes. Los desarrollistas también van a tener que generar productos para este segmento.
Funcionamiento y ventajas
El banco prestará una determinada cantidad de UVI, que equivaldrán a un monto en pesos.
En el momento del préstamo, se calcularán las cuotas que serán fijas en UVI, con un sistema de amortización francés. Cada mes, el tenedor del crédito tendrá que pagar esa cuota a la cotización del día. Las cuotas se indexan mes a mes en "unidades de vivienda", un modelo similar al de Chile.
Al 31 de marzo de 2016, cada UVI vale 14,053 pesos y luego se actualizará por el coeficiente de estabilización de referencia (CER), que sigue el índice de precios al consumidor (IPC).
El principal atractivo de los créditos hipotecarios expresados en UVI es la tasa de interés. Como está en términos reales, no incorpora la variación esperada de los precios en el futuro y es mucho más baja que la vigente en un sistema actual de tasa fija. Con una tasa baja, la cuota también es mucho más baja y esto permite que una familia pueda acceder con el mismo pago mensual a un monto más elevado de préstamo.
La diferencia es grande: según el ejemplo del Banco Central, hoy, con una tasa nominal fija en pesos de 24%, a 15 años, para pedir 1.000.000 de pesos hay que pagar cuotas de 20.583 pesos y el ingreso mínimo mensual debe ser 68.609 pesos.
Con las UVI y una tasa real al 5% anual, la cuota baja a 8.056 pesos con un ingreso mínimo mensual de 26.855 pesos.
En el primer caso, la cuota se licúa con la inflación, pero esa ventaja futura se paga con creces los primeros años del préstamo.
¿Qué se puede comprar?
Aunque cada banco definirá qué producto quiere ofrecer, a diferencia de los créditos subsidiados, como el Procrear, los montos podrían destinarse a distintos fines: compra de viviendas nuevas o usadas, construcción, refacción, ampliación.
Pero, en líneas generales, el único requisito que necesitarían es que el inmueble pueda ser hipotecado. De este modo, no habría limitaciones para que puedan obtener financiamiento quienes quieran comprar una casa o un departamento de cierta antigedad, quienes pretendan vender su vivienda actual y mudarse a otra más grande, y hasta quienes quieran adquirir un segundo inmueble.
¿Y la inflación?
Por supuesto que un ritmo elevado de suba de precios genera temor en los potenciales tomadores del crédito. Sin embargo, este riesgo puede reducirse con una cuota inicial que no sea demasiado pesada: por eso, la relación cuota ingreso (30%) es más baja que en un crédito subsidiado (en el Procrear es el 40%).
Hace un poco de ruido el sistema indexado ya que todavía hay que ver cómo se da la inflación.

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