A pocos días del comienzo de abril, propietarios e inquilinos comenzaron a preguntarse cómo impactarán los fuertes aumentos de precios en las actualizaciones de sus contratos de locación. A pesar de que el presidente Javier Milei derogó la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 por DNU -que actualmente se encuentra en discusión su vigencia-, todos los acuerdos firmados hasta el 18 octubre del 2023 mantienen las condiciones que establecía la norma: tres años de contrato y un ajuste anual actualizado por ICL. A partir de esa fecha el ajuste es semestral por el índice Casa Propia por los cambios que se introdujeron a la ley hasta su derogación finalmente en diciembre del año pasado.
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A pocos días del comienzo de abril, propietarios e inquilinos comenzaron a preguntarse cómo impactarán los fuertes aumentos de precios en las actualizaciones de sus contratos de locación. A pesar de que el presidente Javier Milei derogó la Ley de Alquileres en diciembre de 2023 por DNU -que actualmente se encuentra en discusión su vigencia-, todos los acuerdos firmados hasta el 18 octubre del 2023 mantienen las condiciones que establecía la norma: tres años de contrato y un ajuste anual actualizado por ICL. A partir de esa fecha el ajuste es semestral por el índice Casa Propia por los cambios que se introdujeron a la ley hasta su derogación finalmente en diciembre del año pasado.
Esto significa que el precio de los alquileres de los contratos de locación que fueron firmados bajo la ley a principio de abril del 2022 como los que lo hicieron en el mismo mes del 2023, registrarán un aumento interanual de casi el 200% (196,7% al 1 de abril), según la última actualización del Índice de Contratos de Locación (ICL). Es decir, que si un locatario paga un alquiler de $100.000, a partir de abril con el ajuste deberá abonar $296.703, mientras que el que paga $200.000 pasará a abonar $593.407 por mes.
¿Cómo se calcula el aumento del precio del alquiler?
Propietarios e inquilinos deben consultar el ICL que publica el Banco Central de la República Argentina (BCRA) en el sitio oficial. Se trata de un indicador que contempla en partes iguales la variación de la inflación (de acuerdo al IPC que mide el INDEC) y los salarios, según la remuneración promedio de los trabajadores estables (Ripte). Por lo que, el incremento de la inflación interanual, que fue del 276,2% en febrero de 2024, impactó directamente en el porcentaje de actualización.
Ahora, también está el caso de los alquileres que finalizan en abril de este año -siempre y cuando no se haya establecido una prórroga-. Estos fueron firmados en el mismo mes de 2021 y deberán pactar un nuevo acuerdo, con la particularidad de que ya no estarán regidos bajo ninguna ley, sino que vuelven al Código Civil y Comercial con libertad absoluta entre las partes mientras rija el DNU -que fue rechazado en el Senado el pasado 14 de marzo y deberá tratarse en Diputados-.
Esto significa que el plazo de los contratos será el que las partes hayan establecido, no habrá plazo mínimo legal, pero en caso de que no se aclare, será de dos años. Además, podrán arreglar el ajuste del valor de los alquileres y será válido el uso de cualquier índice, público o privado, expresado en la misma moneda en la que se pactaron los alquileres. También podrán ponerse de acuerdo sobre cada cuánto tiempo actualizar el precio del alquiler.
Un fenómeno que generó la derogación de la norma es que los propietarios volvieron a poner a disposición en el mercado nuevamente sus inmuebles y, a casi tres meses de la derogación de la ley de alquileres, esto se puede evidenciar de forma notoria: la oferta de viviendas en alquiler en la ciudad de Buenos Aires aumentó un 106% en sólo dos meses y medio -desde fin de diciembre de 2023-. También los precios de publicación se desaceleraron y los aumentos registrados en los últimos meses fueron por debajo de la inflación. A pesar de esto, quienes deban comenzar un nuevo contrato hoy se encontrarán con valores en promedio por arriba del ajuste del ICL: las nuevas publicaciones acumulan una suba interanual del 286,7%. Aunque hay que considerar que en este caso se está comparando números de febrero porque aún no se conocen los datos de los incrementos de marzo y abril.
En números, el alquiler medio de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires se encuentra en $416.991 por mes, mientras que el año pasado el valor era de $107.835.
Por otro lado, también cabe destacar que los contratos de alquiler firmados entre 18 de octubre de 2023 y 29 de diciembre -fecha en la que entró en vigencia el DNU- se actualizan de forma semestral en base al coeficiente Casa Propia. Estos contratos empezarán a actualizarse a partir del 18 de abril, cuando hayan pasado seis meses desde su firma bajo la norma 27.737 que fue modificada de la original, la 27.551.